Ипотечен кредит? Първо разбери как банките оценяват кандидатите

Росица Денева е магистър по финансов мениджмънт и банково дело. Дипломиран Финансов Консултант е към Института за Дипломирани Финансови Консултанти – ИДФК. В сферата на финансите и банковото дело има над 23 години професионален опит. С кредитно посредничество и финансово планиране се занимава от 2010 година, с нейното съдействие са усвоени над 20 000 000 лв кредити.

В практиката ми ежедневно срещам клиенти, изморени и изнервени от отказите на банките да финансират покупката на имота им. И почти винаги коментарът е: „Залагаме в тяхна полза цял имот, а те не искат да ни дадат заем“

.

Полезно би било да обърнем внимание на това какво „харесват“ банките, за да не се окажем поредния такъв случай. Има основни изисквания, на които задължително кредитоискателят трябва да отговаря, както има и профили на клиенти, които са предпочитани от банките и други такива, които не са фаворити за кредитиране. Нека разгледаме принципите на селекция на банковите институции.

Може да звучи странно, но да, демографският фактор е важен, дори от съществено значение. Той дава отговор на въпроса КОЙ е клиентът, а това всъщност е сред най-важните фактори за одобрение на ипотечен кредит. Ето и основните демографски показатели, които са важни за банките:

• Възраст на клиента. Много млад клиент = висок риск. Най-общо така би могла да се определи преценката на една банка. Като най-неблагонадеждни кредитоискатели се считат тези на възраст от 18 до 23-25 години. Поради този факт, понякога банката изисква включване на съдлъжник или поръчител по кредита. От друга страна пък очакваният спад на доходите след пенсиониране кара повечето банки да имат максимално ограничение на възрастта при изтичане срока на заема. Обикновено до навършване на около 70 г. длъжникът трябва да е изплатил кредита.

• Семейно положение и членове на семейството. Семейният статус и важен фактор, тъй като е пряко свързан с доходите на кандидата и на цялото домакинство. А доходите, както знаем, са сред най-значимите фактори дали кредитът ще бъде одобрен. От тази гледна точка, с най-голямо значение е броят на членовете в семейството. За всеки член се определя социален минимум, който се приспада от месечния доход на семейството. Той за отделните банки е различен в зависимост от индивидуалната им политика.

От друга страна семейните кандидати за кредит обикновено се считат за по-уседнали и надеждни, респективно за по-нискорискови, което увеличава шансовете им за одобрение на кредити. 

От значение е и каква финансова култура и психологическа нагласа демонстрира клиента.

• Финансова култура. Тя е много красноречив измерител на риска на клиента и способността му да управлява личния си или семейния бюджет; да следи приходите и текущите си разходи; склонността му да поема рискове и да взема решения, както и способността да разходва целево средствата си. Често срещан проблем в практиката е лошата представа или липсата на представа какъв размер на кредита би желал кандидатът. Попитани за това, клиентите нерядко отговарят просто „Колкото дадат“.

Съвет: Ако не сте наясно колко и за какво Ви трябват средства, просто не ходете в банката! Там обичат точните цифри и ясните намерения. 

• При анализът служителят на банката  обръща внимание и на Психологическата нагласа на клиента. Макар подобна преценка да е трудна и доста субективна, тя също е сред важните. По отношение на психологическата нагласа се изследва финансовата възможност кандидатът да плаща вноските по кредита. Това, обаче, не е единственото. Изследва се също неговото намерение, желание и готовност да погасява вноските в срок. Това се случва чрез обследване на обективни показатели, като кредитна история и задлъжнялост. За „приемлива“ се счита задлъжнялост до 50% от размера на месечния доход, но разбира се зависи и от размера на месечнот възнаграждение. В някои случаи банките, допускат и по-висока задлъжнялост – до 60% от месечните доходи. Разход  за месечни вноски над тези нива се счита за свръхзадлъжнялост. В тези случаи обикновено съветът е задълженията да се редуцират, преструктурират или разсрочат, преди да се премине в по-голяма експозиция.

• Кредитна задлъжнялост и кредитна история Задължителна при обследването на риска е справката в Централния Кредитен Регистър на БНБ. Тя дава основната информация за клиента относно степента на неговата задлъжнялост, както и на редовността на плащанията. Банките се въздържат от поемането на прекомерен риск и не отпускат кредити на кредитоискатели с просрочия. Нерядко се допускат изключения, но при определени условия. Компромиси могат да се допуснат при краткосрочни, малки по размер забавяния, които са добре аргументирани и допуснати по обясними причини.

Социално-икономически статус, професия, трудов стаж, длъжност и доход.

КАНДИДАТСТВАЙ СЕГА
_{за Ипотечен кредит}

Безспорно това е един от най-важните фактори, а може би и най-важният, при оценката на риска при ипотечен кредит. При оценката на рисковия фактор значение имат следните особености:

• Професионална сфера, трудов стаж и длъжност. Банките правят своите анализи и определят кой сектор в икномоката е с потенциал за развитие и по този начин определят своите целеви групи клиенти. На тези клиенти се прадлагат преференциални условия за кредитиране. Така например клиенти работещи в енергиен сектор, хранителна промишленост, IT, здравеопазване, инженерна дейност, са значително „по-ухажвани“ и привличани от банките. Естествено заетите в публичния сектор, включително и държавните служители, традиционно се радват на специално внимание от банките, заради постоянните си и сигурни доходи. Валидно е и обратното – сектори изпитващи трайни затруднения и тенденция за намаляване на приходите като транспорт, туризъм, ресторантьорство, забавления, текстилна промишленост, хазарт се определят като носители на значително ниво на риск. За тях е възможно да се приложат допълнителни изисквания и/или да се изиска по-сериозно обезпечение. Най-често това са поръчители и бързоликвидни имоти.

Стажът на работното място също играе роля. Макар и при повечето банки минималното изискване е да имате поне 6 месеца трудов стаж, скоринг моделите на места дават предимство при поне 2-3 години при настоящия работодател. От друга страна пък твърде честа смяна на работодателите може да е основание банките да не ви счетат за надежден и да откажат кредита. Що се отнася до длъжността, предимство се дава на лица с висока квалификация и на управленски кадри, докато при нискоквалифицираният персонал (длъжности като общ работник, хигиенист, санитар и други) често има изисквания за поръчители и ограничения за размера на кредита.

• Доход. Доходът е фактор, който пряко влияе върху параметрите на кредита (размер, срок, такси, процент финансиране от стойността на имота и т.н.). По-високите доходи носят по–нисък риск и дават възможност за значителни преференции. Дори за хора осигуряващи се на максималния осигурителен праг (3 400 лв), банките разработват специални оферти. Много стриктно се следи и доколко са доказуеми доходите. Банките имат достъп, съответно правят справки в НОИ за размера на осигуровките,вида на трудовия договор. Договори с клауза за изпитателен срок, срочни договори или на непълно работно време (половин работен ден например), обичайно не се приемат от банките. Банките дават значителни отстъпки и при превод на заплата, като допълнително обезпечение. Препоръчително е, преди тегленето на кредит, да обсъдите с работодателя си преводът на заплатата да е в дадената банка. 

За клиентите със собствен бизнес или упражняващи свободна професия също се предлагат специфични условия, но в общия случай банките предпочитат хора с постоянни доходи от трудови правоотношения, които се считат за по-стабилни и регулярни.

Цел на кредита. Заявяването на намеренията задължително преминава през целта на кредита (защо ви трябват парите). Това е изключително важно не само за банката, но и за самите Вас. Когато имате ясна цел и я заявите пред банката, тогава тя може да Ви предложи, а Вие да изберете най-подходящ и изгоден продукт. Тук трябва да отбележим, че само заявяването на намеренията може да не е достатъчно. Възможно е банката да поиска разходооправдателни документи, за да проследи целевото разходване на средствата. По-изгодни условия за кредитиране се дават за цели като покупка или строеж на жилище, покупка на автомобил, ремонт и довършителни работи, образование или лечение на член от домакинството и други.

Ипотечен кредит, без да е определен видът на имота, няма как да бъде одобрен. При кандидатстване за ипотечен кредит характеристиките на имота имат значение за параметрите на кредита. Ето някои от тях и тяхното влияние: 

• Тип строителството. От него зависи максималният размер на кредита. Обикновено банките отпускат по-високи размери (между 80 и 90% от пазарната оценка на имота) за жилища монолитно строителство и по-ниски (около 70-75%) за панелни жилища и още по-ниско финансиране за бизнес или промишлени имоти или парцели.

• Степен на завършеност. От тази характеристика зависи дали кредитът ще се отпусне еднократно или на траншове. Някои банки не приемат като обезпечение имоти, които нямат т.нар. Акт 16, т.е. не са въведени в експлоатация. Други са склонни да финансират и имоти в строеж, още при започване на строителството или от груб строеж нататък (т.нар. Акт 14).

• Местоположение. Обикновено в големите градове имотите се считат за по-ликвидни и се допуска по-висок процент на финансиране в сравнение с малките населени места.

• Имотът като достатъчно обезпечение. Възможността клиентът да избира каква имуществена отговорност да поеме при жилищните кредити е дадена в Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители /Обн. ДВ. бр.59 от 29 Юли 2016 г./. Той дава право на избор между „ограничена“ и „неограничена“ отговорност на кредитополучателят. При т.нар. „ограничената отговорност“, в случай на неплатежоспособност на длъжника, лимитира възмездяването на банката единствено и само до ипотекирания имот. Предимството на това е, че загубите за потребителя се ограничават до настоящия имот и банката няма право на претенции към друга негова собственост. Това има и своята цена, обаче. В тези случаи се финансира много малка част (%) от цената на имота. Границите са между 30% и 70%, а лихвеният процент е поне един-два пункта над стандартно приложимия. При „неограничена отговорност“ и неплащане по кредита, банката има право на претенции не само върху ипотекирания имот. В случай, че след публична продан на имота, сумата от продажбата на имота е недостатъчна да покрие кредита, разликата продължава да се дължи. Тя може да бъде оформена като друг кредит или банката да претендира друго имущество на длъжника.

Договорна и законна ипотека – коя е по-скъпа?

Ипотечен кредит срещу обезпечение съществуващ имот

Източник: